Analiză Storia: Bucureștiul oferă cel mai bun randament brut pentru investiția într-un apartament cu două camere. Situația în Oradea

Investiția în Apartamentele din București

În prezent, investiția într-un apartament cu două camere în București asigură un randament brut anual de 6,2%. În contrast, Cluj-Napoca se află pe o poziție inferioară, având un randament de doar 3,9%, determinat în principal de prețul mediu pe metru pătrat, care este cu 50% mai ridicat. Aceste date provin de la Storia, platforma imobiliară cu cel mai mare trafic din România.

Bucureștiul se dovedește a fi cea mai avantajoasă alegere pentru investitorii în apartamente cu două camere, conform prețurilor medii cerute de proprietari pentru vânzare și închiriere. Cu un preț mediu de 2.201 euro pe metru pătrat, un apartament de 52 de metri pătrați costă aproape 114.500 de euro. În luna iunie 2026, chiria medie în București era de 593 de euro, ceea ce conduce la un randament brut anual de 6,2%, cel mai ridicat dintre cele nouă orașe analizate.

„Poziția de lider a Bucureștiului este susținută atât de prețurile de achiziție mai competitive în comparație cu orașe precum Cluj-Napoca sau Brașov, cât și de cererea mare de închiriere, proprietarii având cele mai mari prețuri de chirie. În plus, apartamentele din Capitală se închiriază rapid, în special datorită cererii din partea studenților și angajaților din multinaționale. Valoarea totală a impozitelor și altor costuri suportate de proprietari este similară în cele nouă orașe, ceea ce nu avantajează orașele mai mici”, a comentat un expert în domeniu.

Din chiria medie de 593 de euro, proprietarul apartamentului plătește un impozit de 10%. Statul estimează cheltuieli de 20% pentru a genera acest venit, ceea ce reduce automat suma impozabilă fără necesitatea de documente justificative. Astfel, impozitul de 10% se aplică asupra sumei rămase după deducerea cheltuielilor, rezultând un impozit de 47 de euro. Proprietarul va încasa, după plata impozitului, o chirie netă de 546 de euro.

Conform legislației în vigoare, proprietarul plătește anual contribuții CASS în valoare de 2.430 lei, deoarece veniturile din chirii depășesc echivalentul a 6 salarii minime brute lunare, dar rămân sub 12 salarii minime brute. La aceasta se adaugă impozitul anual pe locuință, estimat la aproximativ 400 lei pentru un apartament cu două camere, și asigurarea obligatorie a locuinței, care costă 130 lei pe an. În total, aceste cheltuieli se ridică la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul a 565 de euro sau 47 de euro pe lună. Astfel, suma totală plătită statului sub formă de CASS și impozite reprezintă aproximativ o chirie anuală.

În concluzie, după toate aceste plăți, proprietarul unui apartament cu două camere în București își menține o rentabilitate semnificativă, în ciuda cheltuielilor impuse de stat.

Chiriile și randamentele în marile orașe din România

Chiria netă pentru un apartament cu două camere este estimată la 499 de euro pe lună, având în vedere închirierea permanentă. Aceste calcule nu iau în considerare cheltuielile proprietarului legate de întreținerea periodică a locuinței. Conform informațiilor disponibile, proprietarii apartamentelor cu două camere din marile orașe trebuie să plătească un CASS anual de 2.430 de lei, ceea ce face ca totalul cheltuielilor anuale, inclusiv impozitul pe proprietate și asigurarea locuinței, să ajungă la aproximativ 2.960 lei pe an, adică aproape 47 de euro pe lună.

Orașele cu cele mai bune randamente

În România, cinci orașe se evidențiază prin randamente brute egale sau mai mari de 5%. Bucureștiul nu a înregistrat un randament brut anual de cel puțin 6%, iar pe locul doi se află Constanța, cu un randament de 5,4%, generat de o chirie lunară de 500 de euro pentru un apartament cu două camere, al cărui preț mediu este de 111.000 de euro. După plata impozitelor și taxelor, proprietarul va obține o chirie netă de aproximativ 413 euro.

Iașiul se află pe o poziție similară, unde proprietarii de apartamente cu două camere beneficiază de un randament brut anual de 5,3%, cu o chirie lunară de 450 de euro și un preț mediu al apartamentelor de peste 102.000 de euro. La sfârșitul lunii iunie 2026, Brașov și Timișoara oferă randamente brute medii anuale de 5%. Totuși, Brașovul are un avantaj, deoarece proprietarii rămân cu o chirie medie de 413 euro pe lună, comparativ cu cei 354 de euro din Timișoara.

Randamentele în orașele mai mici

Oradea, deși are cel mai mic preț mediu pentru apartamentele cu două camere (99.500 de euro), oferă un randament de 4,8%, sub cele din alte orașe, datorită chiriei accesibile de 400 de euro pe lună, similar cu Sibiu. Totuși, Sibiu are un randament brut anual de 4,5% din cauza prețului mai mare al apartamentelor (107.000 euro). De asemenea, Craiova oferă un randament brut anual de 4,7%, cu o chirie medie de 420 de euro.

Cluj-Napoca: randament scăzut, chirie mare

Cluj-Napoca se remarcă prin cel mai mic randament brut anual dintre orașele analizate, de 3,9%. Aceasta se datorează prețului mediu al apartamentelor de două camere, care ajunge la 3.300 de euro pe metru pătrat, cu 50% mai mult decât în București (2.200 de euro pe metru pătrat). Prețul mediu al unui apartament cu două camere în Cluj-Napoca depășește 171.500 de euro. Chiria medie pentru aceste apartamente este de 560 de euro, fiind a doua cea mai mare din țară, după București.

Chiriile din Cluj-Napoca și Evoluția Rentabilității în România

Chiria medie pentru un apartament cu două camere în Cluj-Napoca este de aproximativ 593 de euro. Din această sumă, proprietarul va plăti impozite și taxe în valoare de circa 92 de euro, rezultând o chirie netă de aproximativ 468 de euro, înainte de cheltuielile de întreținere. Această situație plasează Cluj-Napoca pe locul doi în țară în ceea ce privește venitul din chirii, după București.

Pe lângă opțiunea de închiriere pe termen lung, proprietarii pot opta și pentru închirierea pe termen scurt, utilizând platforme precum Booking și Airbnb. Conform datelor de la AirDNA, Bucureștiul are aproximativ 9.000 de proprietăți închiriate pe termen scurt, cu un venit mediu lunar de 687 de euro. În Cluj-Napoca, numărul acestor proprietăți este de aproximativ 2.300, iar venitul mediu lunar este de 514 euro. Aceste date sunt generale și nu țin cont de numărul de camere, având în vedere că închirierea pe termen scurt implică costuri suplimentare de întreținere comparativ cu închirierea pe termen lung.

Evoluția Randamentului Brut Anual

Randamentul brut anual a înregistrat o scădere în toate marile orașe din România comparativ cu iunie 2025, conform unei analize efectuate de Storia. Timișoara a avut cea mai mică scădere, de 0,1 puncte procentuale, ajungând la 5% în 2026. Alte șapte orașe au avut scăderi între 0,2 și 0,4 puncte procentuale, în timp ce Constanța a înregistrat o scădere mai accentuată de 0,6 puncte procentuale, de la 6% în 2025 la 5,4% în 2026.

Această scădere a randamentului se petrece în contextul unei creșteri a prețurilor medii la apartamentele cu două camere, care au crescut cu procente variate în toate orașele analizate. De exemplu, în Brașov și Cluj-Napoca, prețurile au crescut cu 6%, în timp ce în Constanța au crescut cu 11%. De asemenea, Timișoara, Craiova și Sibiu au înregistrat o creștere de 10% a prețurilor.

În ceea ce privește chiriile medii, acestea au crescut doar în București (+1,7%) și mai semnificativ în Craiova (+5%) și Timișoara (+6%). În schimb, chiriile medii au scăzut în Cluj-Napoca (-3%), iar în celelalte orașe analizate s-au menținut constante.

Perspectivele Pieței Imobiliare

Deși scăderea rentabilității poate fi temporară, pe termen lung, investițiile imobiliare destinate închirierii oferă stabilitate din mai multe perspective. Costurile totale cu impozitele și alte cheltuieli sunt relativ scăzute în raport cu valoarea chiriei, iar impozitul pentru a doua proprietate se calculează pe aceeași bază, fără costuri suplimentare. De asemenea, chiriile medii fluctuează în funcție de sezon, iar în centrele universitare cererea pentru chirii rămâne constantă, în special datorită studenților. Recent, a crescut și numărul persoanelor care aleg să închirieze, amânând astfel achiziția de locuințe din cauza situației economice actuale.

Despre Storia

Storia este platforma imobiliară cu cea mai mare vizibilitate din România, conform BRAT, având ca obiectiv principal oferirea de transparență pe piața imobiliară. Aceasta reprezintă un spațiu în care numeroși proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își pot expune ofertele. Storia se angajează să sprijine utilizatorii în căutarea locuinței ideale, furnizând instrumente și informații esențiale despre piață, astfel încât aceștia să poată lua decizii bazate pe date concrete.

În 2022, Storia a introdus un instrument inovator care evaluează calitatea vieții în diferite cartiere din România. Indexul Storia, cunoscut inițial sub denumirea T.R.A.I., atribuie un scor între 0 și 100 fiecărui cartier, având la bază 17 criterii relevante pentru cetățeni. Aceste criterii includ atât date obiective, cum ar fi traficul, calitatea aerului și prețurile locuințelor, cât și percepții subiective, culese printr-un studiu derulat cu participarea a peste 110.000 de respondenți. Printre aspectele analizate se regăsesc siguranța, curățenia, liniștea și accesibilitatea pistelor pentru biciclete. Scopul acestui index este de a oferi oamenilor o viziune clară asupra cartierelor în care locuiesc sau în care intenționează să se mute.